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団地セレクション

そうだ、団地で暮らそう

今、注目されている団地リノベ。緑豊かな広い敷地、安価な物件価格、若い世代から高齢者までイキイキ暮らせるコミュニティーが団地の魅力。しかし古さゆえの不安も。不安を解消し、コストを抑えて自由度の高い理想の住まいを手に入れるには? 

この記事では、本気で団地リノベを検討するあなたに、団地リノベーションのリアルをお伝えいたします。

団地とは。

そもそも団地とは、目的や用途が似ている建物の集合体を指します。

工場が集まれば「工業団地」と言いますし、戸建て住宅が立ち並んでいる住宅地でも「○○団地」と名乗ることがあります。ここでは、鉄筋コンクリート造の集合住宅を「団地」と呼ぶことにします。 

 

団地の時代的背景

高度経済成長期の真っ只中の1950年代後半(昭和30年代)から首都圏への人口集中で生じた深刻な住宅不足を解消するため、ベッドタウンと呼ばれる郊外に多く建てられ始め、60年代後半〜70年代前半(昭和40年代~50年)に建設のピークを迎えます。

今では当たり前のダイニングキッチンの概念を生み出し、団地は当時、新しい住スタイルの象徴だったのだとか。

 

最近の団地事情

現代の団地において、急速な高齢化や入居者の減少、建物の老朽化が課題になっているのは、ニュースなどでよく耳にします。

広大な敷地を要する団地の新規建設は近年の土地不足や、物件の飽和状態もあることから頭打ちとなり、その代わりUR都市機構や全国の住宅供給公社と大学・民間企業が連携して「団地再生」を目指す取り組みが活発化し、問題だった入居者減少の対策に乗り出しています。

また、都市部の地価高騰により中古物件の活用が注目されており、団地を買ってリノベーションし、自分の暮らしや好みに合った「理想の住まい」をつくりたいという需要が若い人を中心に高まっています。

 
団地のメリットや不安な点

それでは、団地で暮らすメリットや、団地ならではの心配な点にはどんなことがあるのか具体的に見てみましょう。

 

メリットその1:物件価格が安価

新築マンションは一度住んだらほぼ1割値下がりし、建物の価値は新築時から20~25年ほどで底値となります。
団地は上述のとおり昭和30年代~50年代に建てられ築30年以上が経過しているので、物件価格が安価です。

下記はレノビアリングのある横浜市緑区の面積別新築マンション価格帯です。

出典:マンションエンジン

 

家族で暮らすのに欲しい面積60㎡以上だと、3,000万円以上が相場であるのがわかります。一方、レノビアリングでご紹介している団地物件の価格は2017年7月6日現在以下の通りです。

  • 若葉台団地(横浜市旭区) 3階 82.00㎡ 価格:1,790万円 築36年
  • 霧が丘グリーンタウン(横浜市緑区) 1階 82.84㎡ 価格:2,280万円 築34年
  • あざみ野団地(横浜市青葉区)5階 78.76㎡ 価格:2,840万円 築34年

上記物件はどれも広々80㎡前後です。

団地の場合、広くなるのに、物件価格は平米あたり半分程度になることも珍しくありません。

 

メリットその2:広い敷地、便利な生活インフラ

団地は広大な敷地に数棟の集合住宅がゆったりと配置されているため、陽当たり・風通しがいいのです。

小学校や中学校、ドラッグストア・コンビニ・各種クリニック、商店街やスーパー、郵便局、カフェ等々、生活インフラが集合していることも多く、生活はとても便利です。

また、広大な敷地をぜいたくに利用した公園・緑地が多いことも団地の特長です。

普通のマンションの場合、限られた敷地にできるだけ多くの戸数を確保しようとするため、広場や公園、緑などがあるマンションは少ないのです。

敷地が広いということは、交通量の多い道路に接していたり、居住者以外が往来する公道が接していない、ということ。セキュリティ面でも安心なのです。

 

メリットその3:丈夫な構造

1960年代くらいまでは5階くらいまでの低層の団地が建てられていました。構造は鉄筋コンクリート造。鉄の棒(鉄筋)を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたもので、とても頑丈です。施工管理が行き届いているため、築年数の割に丈夫と言われています。

一般のマンションは耐震・構造・管理などは施工会社で左右され、建物構造にはばらつきがあるので、物件を検討する際に注意深く確認する必要があります。

 

メリットその4:コミュニティの充実

当番制でゴミ捨て場の掃除をしたり、子ども会や季節のお祭りといった行事の企画・運営をおこなったりといった自治会活動をきっかけに世代を超えた交流が生まれやすいのも団地の魅力です。

個人情報やプライバシーの問題で、ご近所づきあいが希薄になりつつある現代にとって、人の目が届きやすいのは子育て世代にとっては嬉しいですよね。

 団地敷地内の公園は、敷地の中央に配置されることがよくあります。公園の周りに隣接して棟があるので、お部屋によっては目に届く場所でお子さまを遊ばせることができます。

 


 それでは、不安な点について見ていきましょう。

不安その1:耐震性への不安

いくら物件が安価といっても、建物が古くて耐震性に問題があっては安心して住めませんよね。

現在の耐震基準は昭和56年(1981年)6月1日に導入されました。 1981年以降に建てられた建物を新耐震、それ以前のものは旧耐震と言ったりします。

”震度5程度の地震に耐えうる住宅”と規定をした旧耐震に対し、新基準では、”震度6強以上の地震で倒れない住宅、且つ大規模の地震動で倒壊・崩壊しない”という規定となり、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれました。

団地の多くは旧耐震基準で建設されています。しかし上述の通り団地の構造を支えているコンクリートは100年以上もつとされています。
また、団地によって耐震診断に基づいて改修工事をおこない、耐震基準適合証明(その建物が新耐震基準へ適合していることをあらわすもの)を受けている場合もあります。 

日本建築学会のホームページでも、兵庫県南部地震の後に建物の被害状況を調査したところ、「(壁で建物を支える)壁式構造の鉄筋コンクリート造の建物は高い耐震性を有している」と紹介しています。 

とはいえメンテナンスによって建物の寿命は変わりますので、団地選びの際は長期修繕計画書や実行履歴の確認をお忘れなく。

さらに国土交通省のハザードマップをみて検討する団地の立地についても確認しましょう。

 

不安その2:コミュニティに溶け込める?

アットホームで友達がいっぱいできる、今も昔ながらの近所づきあいが残っている、という良好なコミュニティのイメージが強い団地ですが、その分、その輪に入り込めるのか不安に思うもの。

一般的なマンションよりも、自治会活動による住人同士の交流がさかんな団地も多いので、その頻度や内容を調べてみたりするのもいいですね。団地に住んでいる方にお知り合いがいたら聞いてみたり、管理組合に問い合わせてみましょう。

また、実際に検討する団地に訪れてみるのもおすすめです。住人の方の雰囲気を肌で感じたり、共用部分をチェックすればモラルを窺い知ることも。実際に足を運んで直感を信じてみることも大切です。

▲自転車放置や路上駐車、ゴミ捨て場のキレイさなど、実際に行って見てわかることがたくさんあります。

 

不安その3:設備・間取りが古い

 間取りの不安

【before】

昭和30〜50年代につくられた団地は小さな部屋をできるだけ多くとるという間取りが主流になっていて、今どきのLDK主体の間取りとは異なっています。

また畳の部屋も多く、それに合わせた襖(ふすま)の高さは昔ながらの基準が残り、今の時代には低い印象があります。

【after】

畳の部屋が隣り合う間取りは襖を取り払い、フローリングの広々としたLDK空間へと間取りが変更されました。白いカラーで統一されることで、明るく広がりのあるリビングが生まれています。

私たちレノビアリングは古い物件特有の配管や壁構造など、一般的にリノベーションしづらいと言われている団地に多い構造を、むしろ強みとして活かすデザインで多数の団地リノベーションの実績を残してきました。

 水回りなど設備の不安

40年前のバスルームは、ボイラーがありコンパクトな空間にタイル貼りが主流でした。掃除のしやすさや快適さに欠けます。

また、洗面台の配管が露出している構造の都合上、狭いスペースに小さな洗面台が置かれていたり、使い心地やデザインの面で昭和の雰囲気が色濃く残っています。

築古だと衛生面も心配ですよね。

▲リノベ前の水回り設備

 

リノベーションなら設備をまるごと入れ替え!誰も使ったことのない新品に交換します。衛生面の不安を解消するだけでなく、今の水回りの設備は節水仕様になっているので、お財布にも地球にも優しいんですよ。

▲超節水型トイレ。省エネ工事をすることで補助金をもらえることも♪

▲断熱浴槽・節水シャワーを採用した最新式のユニットバス。スケルトン工事によって浴室が広くなることもあります。

▲キッチン前面にあった壁を取り払い、オープンキッチンに。食器洗浄機が組み込まれたシステムキッチン。

既存の躯体に影響されるスペースを生かせるよう、IKEAの洗面ボウルやそれを置く収納、埋め込み型キャビネットをチョイス。

既存のモノを使って費用をおさえつつ、既成で用意できないものや増やしたい収納は寸法ぴったりに造作する。リノベーション会社の腕の見せ所です。


 

いかがでしたでしょうか。

魅力いっぱいの団地リノベ。不安な部分のポイントをしっかり押さえ、一つ一つを解消することで、コストを抑え、快適で自由な住まいを手に入れることができます。

 

まずは資料請求!レノビアリングが手掛けたたくさんの団地リノベ事例をご覧いただくことができます。

 

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レノビアリングについて

私たちは中古マンションを北欧スタイルの住み心地のよいお家にリノベーションするプロ集団です。


物件さがしは不動産会社、住宅ローンは銀行、設計・施工は設計事務所と施工会社。

一般的に中古物件を購入して理想のお部屋にリノベーションするには、お客様が主体となって様々な業者と並行しながら、何度も打ち合わせをしたり複雑な交渉をする必要があります。

レノビアリングでは「物件さがし・資金計画・設計デザイン・リノベーション工事・インテリア提案」までを一社完結!

お客様の理想の家づくりを、最後までご一緒に無駄なくスムーズにサポートいたします。

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